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何謂代標公司 |
| 房東：天晴 發表時間：2009-07-24 |
一、何謂代標公司 ? 有哪些服務 ? 所謂代標，意指代理標購法院拍賣房屋或土地，從拍賣資料提供、投標過濾評估、產權過戶到點交房屋，都是「代標公司」服務範圍；由於法拍屋不同於一般房屋買賣，標購過程的專業程度包含法律關係、市場投標生態、交屋談判能力，一般土地代書業者或房屋仲介業者及律師本身，非有相當專研，亦不能勝任。能夠讓客戶買得安心又輕鬆，買得到又買得便宜，實是代標公司最高服務目標。 █ 代標公司有哪些服務 ? １、過濾案件：過濾排除有瑕疵陷阱案件 (1)查明附屬增建物有無在拍賣範圍 (2)查明停車位有無他人佔用 (3)查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交 (4)催促、追蹤拍賣日期 ２、評估標價：標得到又標得便宜 (1)投標文件繕寫及準備 (2)檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全 (3)調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況 (4)投標前提供「投標評估報告」 (5)投標全場陪同及標價最後建議 ３、包辦點交：和諧快速交屋 (1)律師書寫聲請點交狀 (2)法院遞交狀紙 (3)追蹤點交進度 (4)催促管區警察到場 (5)安排鎖匠待命 (6)與法官協商現住人交屋事項 (7)拍賣遺留物 (8)協調現住人和諧交屋 (9)辦理債務人退稅 ４、代墊尾款：辦理銀行代墊及貸款，輕鬆購屋 (1)辦理銀行代墊投標尾款手續 (2)催促法院核發「不動產權利移轉證書」 (3)快速辦理產權過戶 專業有信譽的代標公司，一旦接受委託到交屋結案，以上四項服務，鉅細靡遺，不得有所遺漏。 二、不肖代標公司有哪些陷阱 ? 目前代標公司還不算是有規範，也還沒有相關的法令管理，因此市面上的代標公司良莠不齊，有正派經營的，有跑單幫的個人業者，也有 些不肖業者從中騙取利益；其中不肖公司常用的騙術可歸類三種： １、為求成交，使客人投標價錢高於行情 一些業者為了得標，賺取服務費，用盡心機，哄抬行情，使客人不明就裡寫了很高的價格，甚至超過市價行情。 ２、得標後收了錢就不聞不問 代標公司除了幫你標到房子後，還要負責處理後續產權過戶、銀行貸款及房屋點交等相關事宜，有些業者一旦得標後就收費，點交的事情 就不管了，或者拍賣過程發生較高難度的問題就撒手不管，或推說不含在服務範圖內等藉口。 ３、巧立名目，賺取約定服務費以外費用 貪心的業者在客人標到房子時，一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價廉」房子，一方面讓客人認為後續交屋相當棘手，此 時業者就有很大運作空間可以賺取額外費用；譬如搓圓仔湯費用，高額法院公關費用，超高搬遷費用等都是不肖公司慣用手法。 三、找代標公司有何好處 ? 如果您覺得自己買法拍屋的風險太高，或是程序太麻煩，可找一家信用良好、專業能力強的代標公司，協助您標購，從挑選房屋到產權移 轉及交屋遷入，都能全程陪同處理，則您買法拍屋就等同買賣房屋找仲介一樣，省時又省事。 █ 找專業的代標公司可提供下列六項好處： １、節省時間： 從事前的資訊蒐集評估到事後的過戶交屋，最快也要１∼２個月；如果委託專業負責的代標公司，可以節省很多時間和瑣碎的手續。 ２、資料齊全： 投標前除了要研讀詳細的拍賣公告外，更要調查產權資料，舉凡地政謄本、平面圖、地籍圖及都市計畫都是研判不可或缺的資料。這些資 料包括投標標單及投標文件，代標公司均有完整收集及準備。 ３、提供專業： 專業的代標公司對拍賣的法律常識，及相關的法令問題、稅務分析，都有相當專研，並非常了解投標生態，如何判斷投標出價及合理投標 價位研判，得標成功率比一般沒有經驗的人高出很多。 ４、解決資金困難： 法拍屋得標後７日內要繳清尾款，待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款，這其間一個月空窗期，代標公司可以幫你解決，只要你準備二 成投標保證金，就像房屋一般買賣，二成自備款就可輕鬆購屋。 ５、代辦點交： 得標後，點交過程是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，也是很耗時間及煩瑣的；而代標公司處理這方面的經驗較豐富，除催促法院點 交程序外，有效率代標公司還會同步與債務人協調，達到快速交屋，和諧結案。 ６、避免風險： 代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細分析及研究，有瑕疵的案件也預先過濾排除，建議客人另選其它案件。有責任感的代標公司更有 投標保固服務，幫客人分擔風險。 四．如何找代標公司 ? █ 目前市面從事代標業務的公司有４種型態： １、專營法拍業務的代標公司 ２、房屋仲介公司 ３、代書事務所 ４、法律事務所 要判斷是否值得委託，可注意５個要點： １、是否為合法公司 是否為立案的合法公司，可從公司執照及營利事業登記證或經濟部網站得知，並了解資本額，成立時間多久，公司規模較大，當然更可靠 ；有無加入「仲介同業公會」，繳交營業保證金，都是委託的保障。 ２、是否專業 在聽取服務人員建議時，可以多詢問法拍屋相關問題，看所提供的答覆是否夠專業，如能提出確實數據或案例佐證，則更是專業程度強弱 的判斷。 ３、服務內容 從物件挑選到交屋結案是全程服務，還是部份服務，或是依客人需要而有不一樣選擇。 ４、收費標準 服務費如何計算，何時收費，分幾段收費，是按底價還是按得標價計算，都是選擇時很重要考量因素。 ５、有無交屋保證 有無明確交屋期限，如何擔保標購權益，更是委託重點。 ６、是否誠信正派 在與代標公司及其服務人員洽談中，多方面了解公司誠信度，如有下列３種情形，交付委託則要多考慮。 (1)剛委託簽約時即要求以投標價格簽約 正派公司簽約時，會先以底價簽約，投標前再根據「投標評估報告」及投標室現場競標情況再決定投標價格；剛委託即要求以投標價格簽 約，除應驗代標公司不負責任外，對委託人亦不甚公平。 (2)收費標準是按得標價格計算 代標公司若以底價計算服務費，而非按得標價格計算，即可表示代標公司無哄抬投標價格之嫌。 (3)委託簽約時即要求收受訂金 一般會先收訂金的代標公司，不是專業、規模不夠，就是信心不足，擔心客戶跑了，所以要預收訂金。如果你只是個人想買一間「俗擱大 碗」房屋自住，務必要找代標公司或有經驗朋友協助，比市價便宜三∼四成的價格，花些少許的服務費是值得選擇；如果想把「法拍屋」 當成一種投資理財管道，就值得自己花時間鑽研；初期可以先委賴代標公司，見習並累積經驗，一段時日後再自行投標，才是低風險、高 獲利的正確選擇。 |
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| 1 樓住戶：圓真 發表時間：2011-02-27 | ||
買法拍屋依班都是委託法拍屋公司 而這類公司就是代標公司 但法拍屋包含法律與技術實務面 又以經驗 歷練 技術與實務為重 當然標法拍屋法拍公司的品牌是第一要點 有法拍屋 任何問題 都可聯絡我 我會回答 隨便找都可找到我 因為我是富屋房屋/法拍屋 圓真 |