房地產走勢大預測：房市將溫和結束十年多頭行情

2015房地產走勢大預測：房市將溫和結束十年多頭行情

台灣房地產自SARS以來，走過十年房市大多頭，到底何時能回頭?這是房價居高不下全國矚目的焦點。在聖誕節前夕，吉家網不動產董事長舉辦了一次對外公開演講，針對這波房地產的末升段行情，做了一次綜合的結論:房市將溫和結束長達十年的多頭行情，他特別強調【溫和結束】這四個字。

房市將在溫和中 以盤代跌持續到2017年正式落底

自2008金融海嘯以來，連續五年李同榮榮譽理事長每年都精準的預測後三年的房地產走勢，包括2009年初在市場一片悲觀聲中，他精準預測台灣房市將有三年以上以微笑線型上升的房價走勢，2010年他預測政府將會在2011年啟動稅制打房，果然隔年就有奢侈稅出籠，2011年他預測奢侈稅將是無效的打房措施，房價將續漲，並精準預測全台將啟動，以中南部為中心與各都會落後漲幅行政區的強勁補漲行情。2011年在市場受資金回流的激勵中，房市無視奢侈稅的壓抑，房價上升欲罷不能。

在此市場歡樂聲中，李同榮卻逆勢提出警告，房地產多頭行情將於2014年底結束。如今適逢2014年的尾聲，他再度應驗過去數年來的觀點，並提出房價正式到頂，房市將在溫和中，以盤代跌持續到2017年正式落底，同時他也大膽預測，未來新的房市循環開始，將是以都更為主軸的翻轉年代，台北市將有機會正式擠身美麗國際都會之林。

2014年將是這波房市 循環末升段的終結年

從事四十多年房地產，歷經房市五大循環的淬煉，造就李同榮榮譽理事長對房地產走勢脈動精準的眼光，他善於以基本面、技術循環面、政策消息面三大面向分析房地產的現況與未來趨勢。他認為本波房地產在08年Q2金融海嘯連續兩季下跌12%，正是主升段的結束，但隨之而來的【遺產稅降低】【ECFA啟動談判】【美國QE1&2量化寬鬆】，資金行情加上低利率時代，再次推升了長達四年的房市末升段行情。但他特別表示:房地產沒有永遠漲的道理，從這三年間中南部與各都會低單價行政區的強勁補漲(如圖一)。

圖／吉家網不動產提供

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他已經嗅到房地產的末升段該畫下句點，因此他在年初就提出2014年將是這波房市循環末升段的終結年，同時吉家網針對會員評選出2014年房地產十大新聞(如附件一)

圖／吉家網不動產提供

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儘管受到上述利空因素影響，房市漲幅將近尾聲，並不代表房市就此會崩盤，李同榮表示，此波房市將在2015年以盤代跌，各都會跌幅有限，這種現象他分析將會持續兩年到三年之久，在這三年間，他預測各都會每年會以小跌5%上下，溫和的結束十年的多頭行情，他提出的理由與數據如下:

(一)九合一選後，2015年預測市場價量表現:

選前太多首購觀望，預期選後市場交易量會稍微回溫，持續到2015年第二季，明年下半年將有選舉與政策因素干擾，房價表現不會理想，交易量也會持續萎縮，全年交易量預期比較2014年微增約5%左右。

(二)QE逐步退場，從資金面與利率走向影響分析:

從資金流向構面分析

1/ 不擔心外資撤離，但擔心國內資金外移:近年來因中共與東南亞新興國家的吸金效應，外資在臺灣處於淨流出的現象， 因此QE的退場，對臺灣的影響程面較小，但打房因素影響資金外移投資國外房地產。

2/ 美元強升，匯率趨貶有利出口:QE退場有可能改變臺灣的匯率政策，央行也有可能相對以台幣貶值激勵出口成長，不過也有可能緩升利率藉以減緩買美金賣新台幣現象發生。

從利率走向構面分析

全球利率走向:在歐日仍然採取資金寬鬆政策下，全球利率變動不大

臺灣利率走向:

1/ 利率調升遷動整體經濟發展，臺灣在拼經濟的氛圍下，半年內利率調整的機會不大，就算明年利率緩升對房地產的市場影響力也很有限。

2/ 未來兩年利率應該處於穩定小緩升的格局，對於房地產而言影響的層面不會太大，倒是消費者在心理層面的影響較大，短期內會有觀望的氛圍存在，量能會短暫萎縮。

價量表現~全年房市將呈現價小跌量縮現象，交易量將持續萎縮，比較今年可能小增5%

區域表現~台北市表現較平穩跌幅有限，新北市區域表現落差較大漲跌互見，桃園土地交易進入風險期，成屋仍有積極表現，台中市漲幅趨緩，下半年小跌，高雄市因氣爆影響補漲趨緩，中南部補漲行情將逐漸接近滿足點。

產品表現~住宅方面，都會各區稀有豪宅短期交易緊縮，但中長期稀有性豪宅仍會創新高。

預售住宅方面，紅單猖獗受查稅與政府關切而收斂，政策影響消費者風險意識提高，心理因素影響所及，預售市場表現會比去年差。

新成屋市場，建商餘屋市場將會鬆動，將是區域與量體大小而有調整空間。

商辦市場方面，服貿協定未決，全年表現會較疲弱，投資報酬率持續走低。

休閒商用不動產方面，精選新興商圈店面，中小型商務旅館飯店，東海岸休閒不動產與主題農場開發將有很大商機

(三)房地合一稅改將影響短期房市的價量表現

執政黨在苦無完善的住宅政策下，唯一能安撫民怨的政策就是房地合一稅改，

因此，總統大選前，政府勢必針對房地合一稅改加速通過，此舉不確定因

素將影響2015年全年價量表現。

(四)未來三年房地產市場預言:

2015轉，2016變，2017落底 ，三年間以小跌盤整溫和結束長達十年的多頭行情

房價到頂確立，未來三年台灣房市處於盤跌落底趨勢，溫和結束末升段行情

台北市抗跌性強，從長線房價走勢圖(圖二)就可窺知台北房價具先漲後跌與抗跌特性，南京捷運與松山捷運相繼開通對松山區房價具有推升力道，三年內全市將在小跌8%~12%區間盤整落底。

雙北市區域表現落差較大，以縱軸從三重、新莊到林口的機場捷運線與橫軸從新店、中永和到板橋新莊的環狀線，這些區域較具抗跌空間，三年內新北市房價將在跌幅10%~15%區間盤整

桃園縣土地飆漲過高有泡沫現象，尤其奢侈稅針對都市計劃外工業用地課稅將影響全縣的土地行情，為屋齡較舊中古屋相對抗跌，三年內房價在跌幅6%~10%區間盤整

台中在重劃過剩，供需基本面無法再次推升房價。傳統社區如北區中區南區尚有局部補漲空間，新成屋過剩將是隱憂，三年內房價跌幅在10%~15%區間盤整

台南因落後補漲，預售屋與新成屋與高雄比較相對落後一倍行情，優質的個案尚有創新行情機會，三年內房價在跌幅8%~12%區間盤整

高雄因氣爆影響，房價漲勢順勢趨緩，部分未補漲區域在一年內尚有比價空間，三年內房價在跌幅10%~15%區間盤整。

(五)下一個房地產景氣循環展望:

2018年新的循環開始啟動，都市更新受到重視

台北市新市長柯文哲已經宣示要大量進行公辦都更，在未來三年間應該是公辦都更啟動的準備期，2018年可望都更翻轉的一個新的市場循環。

台灣休閒不動產黃金十年，台灣唯有善用天然優勢，發展觀光資源，才能將經濟發展帶向以島國觀光為優勢的美麗新境界，休閒不動產將迎接黃金十年的未來。

圖／吉家網不動產提供

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