如何踏入房地產投資﹞J門四類大剖析

在敦化商圈遠企附近的巷弄裡，紅色子房和三位金融業的前輩們喝著咖啡聊著近日政經局勢。談到房地產，某國內知名證券副總K低聲說道：「最近我想投資一個位於淡海新市鎮的預售屋大案，建商的銷售副總是我朋友，願意給我特別的價格，但是要我一次訂購10戶以上。你們要不要來共襄盛舉？」 談到房地產，其他兩位朋友不約而同轉過頭來，先問問我的想法。雖然紅色子房並不特別鼓勵投資預售屋，(詳見 符合居住正義的不動產投資模式 )，同時R也算前輩，好心報來這個投資機會，當然也不好意思潑冷水。 「嗯，據我所知淡海捷運綠線似乎還在行政院審議中，不知道什麼時候才會核定。短期我還看不出利多議題。」我嘗試從客觀的角度表達我的立場。 「遲早會通的啦！」K很有信心。「反正，現在那個銷售副總願意給我每坪比市價少2萬，我現買就現賺啦！」 「嗯，那得看後續接手的人多不多。像這種新市鎮大案子，若餘屋選擇仍很多，下一手投資人不見得願意接你的貨呀。」我點出「帳上獲利」及「實際獲利」的不同。 「放心啦，我那銷售副總朋友說，光看合宜住宅有兩萬多人抽籤，只有四千多人中籤，其他落選的一萬六千人都可以來這裡買呀！一樣價格但完全不用排隊，這案子絕對有市場的！」K仍堅信這是一個好投資。 「嗯，我建議你可以先觀察最近那個新店機廠聯開大案的投資客出場情況，再決定這項投資是否合適。」我想還是用實務案例來解釋我的觀點。 K沒說話，坦白說除了預售屋投資，他並沒有碰過其他房地產投資類型。但是，這幾年他的確靠這賺了不少錢。 也許，我應該教他投資其他不一樣類型的房地產。 ***************************************** 自從紅色子房發表過人生賺到一億的可能性一文，許多讀者來信想了解如何踏入房地產投資的領域。 簡單說，紅色子房認為入門房地產投資可以依標的分成四種類型：「預售屋」，「新成屋」，「中古屋」，「問題屋」。 而且，從前者到後者，越來越難。 第一種「預售屋」算是最容易入門，而且紅色子房認為，應該有超過50%的房地產投資人只會投資預售屋。 若要說投資預售屋有什麼KnowHow，大概就是「找到一個可以跟隨的好建商」吧。成為這個建商的粉絲團，只要該建商有推案便在潛銷階段先搶購幾戶，之後再交由建商的代銷一併處理。在金流上如此魚幫水，水幫魚，便有機會可以投機獲利。 但是，在目前政府倡導居住正義旌旗下，預售屋投資一旦到了建商完工交屋階段，投資者還沒有找到下一手承接出場，這標的就會被奢侈稅綁兩年。因此，紅色子房認為投資預售屋基本上就是一種「賭博行為」，敢賭就有機會贏！ 第二種「新成屋」投資，讀者可參考紅色子房給小資一族的買房建議一文的觀念，先不考慮買房自用因素，紅色子房認為「招租」就是一項學問。店面看市場人流，住宅套房看區域就業就學機會，同時還要看地段是否有增值空間。 第三種「中古屋」投資，除了要學剛剛的「招租」學問經驗外，還有房屋「改建修建」等KnowHow。畢竟除了中古屋買入價格外，如何改建打造成符合租客所需，也需要花不少裝潢成本。若能在改建上做到最好的C/P值，便更有機會投資獲利。到了這階段，讀者可以找些建築師或室內設計師朋友，組成團隊共同參與尋找標的。 第四種「問題屋」投資，紅色子房認為是最難的，但也是獲利最高的。這些問題屋由於有問題，所以入手相對便宜。 這些問題包含被侵占、產權複雜、有債務糾紛等等。簡單的「問題屋」可以來自法拍市場，若有法院「點交」還算單純。複雜的問題屋常要解決許多法律問題，光怎樣架構安全的交易模式就是一種KnowHow，有時還得跟黑白兩道溝通談判哩！ 因此，此類型房地產的投資團隊除了前兩種的營建團隊及招租團隊，建議還得加入厲害的律師及資深代書才搞得定，必要時還得找個在黑白兩道罩得住的前輩相挺。沒錯，這不是拍電影，是紅色子房的真實經驗！ 紅色子房認為，80%買房投資人會從「預售屋」入手。因為這是最高槓桿倍數的投資，可用低於20%的自備簽約款進行轉單獲利。 但要想進入專業的「房地產投資者」，應及早學習後三者的投資KnowHow。 特別是想要進入「中古屋」及「問題屋」的投資領域，紅色子房建議讀者可以開始尋覓組建自己的團隊。 「預售屋」投資也許可以幫助讀者「賭到」第一桶金，但是若想在「有房有錢」象限上永續生存，紅色子房建議讀者應及早學習進入後三種的房地產投資類型。