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用大原則挑選好地段爛房子 |
| 房東：魯魯修 發表時間：2010-01-30 |
「最好的地段」，挑「最爛的房子」！ 1. 由於購買大面積的完整土地的機會越來越難，別說「可遇不可求」了，現在根本是連遇都遇不到！所以建商只好把土地開發的方式，陸續調整到「買散戶」的方式，花點時間，把幾間連棟的老公寓或透天厝一棟棟談下來，一口氣併個七、八棟，也算是個略有規模的案子！ 2. 對於一般投資朋友而言，儘管不一定要等待「都市更新」如此漫長的程序，起碼可以鎖定一些老舊社區，挑一些地段超好，屋況奇爛的老房子，不妨參考以下幾個原則：一、臨近道路越寬越好，二、越臨馬路越好，三、土地持分越大越好，四、實在買不到裡頭的爛房子，就買隔壁的好房子！ 投資爛房子，要「痴痴的等」？ 市中心土地寸土寸金，而且越來越難開發，在可預見的未來，將絕對不會再有任何一塊精華區的土地，會讓建設公司在土地開發上「佔到便宜」！如果建商佔不到便宜，消費者也就甭想再有機會在市中心區買到一間「俗擱大碗」的全新房子！總之羊毛出在羊身上！他沒「利頭」，您也不太可能會分的到好處！ 也就是說，未來建設公司的土地開發方式，要不就是歷經漫長的開發時程，搞定了「上三代」與「下三代」的地主家族，蓋完了千把個印章所推出的「貴寶地」！要不是就是靠國有土地天價標售所取得，要不就是得透過改建或都市更新這條路，而這三種，沒有一種是便宜的！ 對於一般的消費者而言，前面兩種，基本上，都不太容易沾得到邊兒！因為您可能掌握不了地主與建商到底要談到什麼時候才搞的定！您也可能掌握不了國有財產局「賤賣國土」的進度！唯一可以「看的到」，也有點機會「等的到」的，大概就只剩下是去這些「最好的地段」中，挑一些「最爛的房子」！ 但是也許有人認為，這種投資的方法，同樣是要「痴痴的等」！而且同樣不知道要等到何年何月，才可以等到改建的機會，而且都市更新的程序又這麼複雜，萬一建設公司就是不來，或是來了之後，卻碰到其中幾個死硬派的「釘子戶」！就是談不下來怎麼辦？ 當然！這樣的考慮與風險是存在的，不過，依照目前市中心地區土地如此稀有，而且持續飆漲的情形來看，這樣的情況將有可能出現極大的轉變！說穿了！也只是「價錢問題」而已！ 以往許多建設公司在土地開發的過程中，通常會將各類型的成本，以及市場行情的變化、推案的時機、產品類型…，用「1塊錢打24個結」的精神，一而再、再而三的精算，等到把電子計算機敲到快爛掉的時候，才可能作出最後的決定。 土地取得困難，加速建商改建腳步 然而，未來的狀況可能已經來不及讓建設公司再敲計算機了，因為一方面是市場價格持續走高，地主的價格也越拉越高，一不小心拖上兩個月，可能價格又再漲兩成！所以基於「先搶先贏」的考量，只要市場上出現一些風吹草動的機會，建設公司通常就會加足馬力，全力往下開發！ 另一方面，則是由於營建上市公司越來越多，由於上市公司的資金成本相較一般建設公司略低，為了維持推案量與業績，只要評估出一個差不多的價格，大概就可以決定了，因為「沒有原料，什麼都甭談」！ 再者，由於購買大面積的完整土地的機會越來越難，別說「可遇不可求」了，現在根本是連遇都遇不到！所以只好把土地開發的方式，陸續調整到「買散戶」的方式，花點時間，把幾間連棟的老公寓或透天厝一棟棟談下來，一口氣併個七、八棟，也算是個略有規模的案子！ 這種建商瘋狂搶地的現象，確實也把許多傳統地主的胃口給打開了，以往一些「打死不賣」的地主，在看到土地價格倍數上漲之後，也確實開始心動了！儘管胃口也變大了，但總還算是出現了一些「可以聊聊」的機會，只要市場的銷售表現持續看好，價格就有可能逐漸接近理想的目標，越接近，也就越有機會鬆動！ 用4大原則挑選好地段爛房子 此時，機會就來了！對於一般投資朋友而言，儘管不一定要等待「都市更新」如此漫長的程序，起碼可以鎖定一些老舊社區，挑一些地段超好，屋況奇爛的老房子，不妨參考以下幾個原則： 1.臨近道路越寬越好 老舊社區要整體改建，最重要還是要看開發的價值，基於容積的考量，一般而言，臨近道路越寬，開發的價值越高，價格也越好塑造，如果有店面的價值，在合建的條件上也越有空間！ 2.越臨馬路越好 一般的老舊社區通常巷道狹小、動線零亂，想在老舊社區裡「淘寶」，最好也別走的太「深」！而基於開發效益的考量，通常建商還是從馬路邊開始談起，至於要整合多「深」？就要看難度而定，如果要牽涉到「廢巷」或道路系統調整的問題，通常就會影響到建商進場的意願！ 3.土地持分越大越好 房地產的價值絕大部份是維繫在土地，如果要挑老房子，土地持分的比例當然是越大越好！最好是兩、三層樓的獨棟或透天店面，再不然就選單純的四樓公寓，千萬不要買到十幾戶以上的華廈或大樓，因為「人多嘴雜」，只要中間有幾家「釘子戶」，大概就很難談下去，改建的機會就會受影響！ 4.實在買不到裡頭的爛房子，就買隔壁的好房子！ 如果走進老舊社區裡實在淘不到寶，又非常肯定地認為這個區域一定有機會，不妨就買個旁邊的好房子，可能也有賺到房價的機會！如前述，因為土地越來越難開發，一旦被建商花了好大功夫談下來的老舊社區，改建計畫勢必帶出新的預售價格，如果選一間鄰近的好房子，就有機會被這個新的價格拉抬，只要預售案的銷售狀況好，就有機會出現獲利空間！ |
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| 2 樓住戶：林偉倫 發表時間：2013-10-28 | ||
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