中古屋市場的投資客數量知多少

 「目前中古屋市場的投資客數量，大概是三年前的十倍；現在投資客至少壟斷台北縣、市中古屋五成以上的市場，這 樣的數字絕不誇張」，一位手上握有約二十個物件的投資客如此描述。而這樣的結構是否已到了扭曲正常的市場機能 ，讓消費者無法以合理價格買到所需房子的程度，市場的看法相當分歧；其中與投資客關係最密切的房仲業，對投資 客的評價也相當兩極，可以說是又愛又恨。至於攸關自身權益的購屋者，有權利也有必要請房仲公司清楚告知仲介的 個案是不是投資客的裝潢屋，才不會花錢買氣受成了冤大頭。

       價差型投資客壟斷大台北半數中古屋市場 信義房屋指出，房市歷年來曾經出現三次投資客蜂擁入市的高峰，第一次是在七十八、九年，第二次出現在八十六年 前後，第三次則是今年。而在投資客活躍的時期，房市的交易轉手會相當活絡，因此以建物買賣移轉件數當作觀察指 標，歷史高峰出現在八十六年，當年度移轉件數突破五十萬件大關；而今年全年預估將回升到四十至四十二萬件水準 ，而九十至九十二年移轉件數依序是二五•九萬、三十二萬、三四•九萬件，明顯看出投資客的數量與對市場的影響 逐年在提高。 不過投資客目前占市場成交量的比重，各方的估計有不小的落差。先來看經建會所做的台灣地區住宅需求動向調查中 ，購屋目的是投資的比率，今年一至三季依序為一八•六％、二四•七％、二○•五％，大致在二成至二成五之間。

 房仲業龍頭信義房屋根據自家的客戶所做的調查，今年一至九月投資型買方比去年同期大幅成長五成一，增幅相當可觀 ，全台主要都會區平均比重為二八•二％，從這兩項統計數字來看，投資客占市場比重約在二成五左右，與八十六年 的前一波高峰時水準相當。 不過這樣的水準與市場真實情況及認知確實仍有落差，房仲業坦承，不同的區域比率差異很大。現階段的投資客主要 區分為兩大類，第一種是進貨之後重新裝潢再以高價賣出，屬於賺取價差的短線操作型，這部分以北台灣為主力；第 二種則是賺取長期穩定的租金收益，中南部多屬這類型，最青睞的標的則是學區附近的套房與熱門商圈的金店面。依 據信義房屋的統計，今年前三季投資型買方比率最高的都會區依次是台南市的四一•五％、高雄市四一•一％、台中 市三七％，其中主要就是收租型的投資客。 相對地台北市、台北縣、桃園區的比重約在二五％左右，價差型投資客占了相當比率。依照投資客自己的了解，台北 縣、市投資客至少占了五成比重，許多房仲業的加盟店店東，本身就是大投資客，據悉目前市場上最大的投資客，手 中握有將近三百戶；另外還有大投資客自己架設網站，「經營規模」不下一家仲介公司店面。而據同業指出，許多房 仲加盟店，投資客占營業額的比重更高達七成，在這樣的結構下，購屋者想不跟投資客打交道還真是不容易。 投資客、房仲業、銀行形成共生結構 目一位投資客指出，與七十八年時比較，當時的投資客沒什麼技巧，只要跟仲介業關係好就可以；但現在的投資客屬於 加值服務型，賺的是智慧財。

      現在投資客在進貨之後，都會先裝潢美化提高房子的賣相，而且有固定配合的施工包商 ，甚至設計師，然後再透過房仲業出售，快速周轉是操作準則，通常不會超過三個月。至於進貨的來源，在去年年中 以前，大量的法拍屋、銀拍屋、金拍屋充斥，貨源又多又便宜，可以說是投資客最好賺的時候。由於買進成本很低， 利潤普遍高達三成以上，部分特殊物件更可以用暴利來形容。 不過透過拍賣買進房子有一個最大的限制，就是需要大量的周轉金，因為投標時需要二成的保證金，如果得標要在一 週內繳清尾款，因此當時投資客都有固定配合的金主。不過去年中以後，法拍屋件數減少，而且拍賣價格愈拱愈高， 因此目前投資客主要都和房仲業務員配合，只要人脈夠廣就可以拿到好的貨源，利潤就相當可觀。 擺更重要的是，在房地產景氣回升後，透過銀行的配合，投資客現在幾乎可以買空賣空做無本生意。

目前房貸幾乎都可 以做到八、九成，而且銀行也樂於配合做高貸款額度，舉實例說明，一位投資客日前在土城以二五○萬元買進一間頂樓 加蓋的公寓，隨即透過人頭向銀行貸了三三○萬元，之後花了六十萬元重新裝潢，然後很快以三八八萬元脫手。除了直 接成本三一○萬元之外，其他費用包括買進時付二％的仲介費〈一％給房仲公司、一％給業務員〉、賣出時付四％的仲 介費，以及相關的契稅、代書費等，再加上給人頭三、四萬元的抽成，合計成本約三三五萬元，在低買高賣後，共賺 了五十三萬元，利潤約一六％ 。 一個案子不到二個月時間投資客可以賺進五十萬元，而且幾乎不用本錢；房仲業務員、銀行行員則可以同一頭牛賺二次，一買一賣間可以做二次生意，大家雨露均霑何樂不為，自然形成一個共生結構。此外，許多中大型投資客需要配合的人頭，充當人頭可以每次抽取房屋公告價值的五％做報酬；如果再加上裝潢的包商與設計師，誠如投資客所說的，他們對活絡經濟與創造就業機會的確頗有貢獻。 在利潤可觀加上進入門檻很低的雙重誘因下，一年多來投資客人數暴增，據了解，與九十年投資客利潤最好的時候比 較，人數幾乎增加十倍。而投資客主要是由房仲業轉行，另外不少做裝潢工程的包商，眼見利潤可觀也紛紛下海，是 投資客的兩大來源；其他包括代書、設計師、銀行與建設業者也會插花演出。

「投資客房子」衍生不少問題，房仲業各有表態 不過這樣的市場生態的確衍生出不少問題，其中主要的兩大問題第一是破壞市場公平交易機制，對買、賣房子的人都 不公平；其次是投資客為了控制成本，通常會把裝潢的錢花在刀口上，優先用在掩飾房子本身的缺點上，購屋者歡喜 進住後才發現房子瑕疵不少，從而衍生不少糾紛。在裝潢方面，投資客在台北縣每坪的花費大約一萬至一萬五，台北 市大概高出五千到一萬，不過老舊的中古屋最常出問題的地方在水電管線，但一些不負責任的投資客根本不去碰這個 棘手問題，而且刻意用裝潢去掩蓋房子的缺陷，使得受漂亮裝潢表象迷惑的購屋者往往成了冤大頭。 有鑑於投資客的爭議性不小，房仲業各大品牌都採取嚴格控管，而且對投資客建檔列管，也會主動告知顧客是否為投資客的房子。

       在投資客當道之下，購屋者選殼時應該更加謹慎。主要判斷方法之一是如果房子裝潢得像樣品屋，而且面面俱到樣樣齊備，幾乎可以確定是投資客加工的裝潢屋。其次購屋者在看了物件之後一定要比價，最好向左鄰右舍詢問，如果高出市場合理行情就不要當冤大頭。此外，消費者當然有權利要求仲介業主動告知，千萬不要看到美美的裝潢就衝動下手。另外找仲介委託，交易上也會較有保障。