| 專業丈量施工設計窗簾窗飾，包含各種窗簾布 捲簾、百葉窗等，專人免費到府估價 |  | 提供蟑螂、跳蚤、老鼠及各類家庭害蟲 除蟲防治免費勘查估價，24H專業服務 |
| 專業丈量施工設計窗簾窗飾，包含各種窗簾布 捲簾、百葉窗等，專人免費到府估價 | | 提供蟑螂、跳蚤、老鼠及各類家庭害蟲 除蟲防治免費勘查估價，24H專業服務 |
頂樓加說B停車場、店面暗藏掌握資訊 破解購屋� |
| 房東：阿土伯 發表時間：2010-01-26 |
頂樓加蓋、停車場、店面暗藏掌握資訊 破解購屋三陷阱 今周刊／593期 撰文．邱妍曦 不論是自住或投資，買賣房子由於金額龐大，一旦被騙，損失慘重，以下這三個故事，都是購屋時不慎吃大虧，可以作為購買房地產的參考。 「練就一身好武藝，再出去跟人打架，才有勝算！」 一位在台北東區做了三十年仲介的顏忠章巧妙比喻說，房屋買賣市場是極度的資訊不對稱，一般購屋族就像手無寸鐵、毫無武功底子的人，在嗜血的房地產市場中，面對實戰經驗豐富、功夫底子深厚的房仲或代書，經常被矇騙而不知。 以下三大陷阱，不論是購屋自住或投資都可能碰到，值得留意。 [hide]■陷阱一 頂樓加蓋標價過高 二○○六年底，陳金生（化名）婚後在北縣永和中正路，花了五百多萬元買下人生第一棟房子。 結識當地房仲業務之後，房仲業務告訴他，永和四號公園附近房地產後市看漲，慫恿他當投資客，於是○七年三月他在捷運景安站約十分鐘路程，買了巷內四樓頂樓加蓋三十年的中古屋，沒想到這件投資案竟是夢魘的開始。 當時仲介向他吹噓說，這間四樓的頂樓加蓋，只有四樓有二十坪的產權，五樓面積也將近二十坪（無產權），使用面積高達四十坪；而且這邊舊公寓行情每坪要二十萬元到二十二萬元之間，賣方現在急著脫手，一坪只賣十六萬元。總價六百四十萬元，就可以買四十坪的使用空間，而且頂樓加蓋使用權只有四樓屋主可用，屬於「既有違建」，不會被舉報拆除。 他打探市場行情後發現，一坪十六萬元的確低於市場行情，距離捷運站又不遠，心一橫不殺價就花了六百四十萬元買下，交屋後委由原來的仲介業務銷售，這名仲介信誓旦旦說，一坪就算只賺三萬元，轉手至少就可以賺進一百二十萬元，陳金生以為他遇到貴人了。 然而一、二個月過了，這名房仲業務遲遲沒有消息，連帶看的機會都很少，他一度還以為自己買到凶宅，才會賣不掉，於是又請其他房仲也來賣這個房子。 當其他房仲來估價時，才告訴他，「沒有產權的頂樓加蓋，在中永和的價格頂多只能算三分之一，如果是北市精華地段，也許還可估價到二分之一。」換言之，這間五樓頂樓加蓋只能概算六．六七坪，如市價每坪二十二萬元，四、五樓應以二十六．六七坪計算，合理房價約五百八十七萬元，但他花了六百四十萬元，等於一坪買二十四萬元。 才喜孜孜當了投資客的陳金生，有如青天霹靂，心中不斷淌血，但無奈專業知識不足，也只能任人宰割。半年後這間房子以五百八十萬元認賠賣掉，除了房屋價差實虧六十萬元，前後房仲費付了三十餘萬元，加計房貸利息成本，買這間房子讓他虧了將近一百萬元，他心中懊悔不已。 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，無權狀的頂樓加蓋一般計算方式，台北精華地段以市價二分之一計算，北縣精華地段差不多三分之一，偏遠的甚至連三分之一都不到；但較正確的算法應是興建頂樓加蓋的成本，按年折舊攤提，所以頂樓加蓋的殘餘價值都不高。 ■ 陷阱二 停車場當主建物計算 從事電子貿易工作二十多年的老闆邱宏智，原本住北縣永和的老公寓，工作多年攢了一些錢，想搬進台北市大安區。 去年上半年透過房仲，相中安和路上一棟權狀四十坪的電梯大樓住宅，四十坪含車位八坪。仲介告知他，附近房價每坪要五十萬元，最後邱老闆以市價每坪五十萬元，總價二千萬元買下這棟房子。 從專業的法拍投資客楊麗華眼中來看，邱老闆不懂得車位要另外計算，因此買貴了。大安區安和路一帶，平面坡道一個車位約二百五十萬元；以投資客的計算方式，假設市價每坪是五十萬元，權狀雖然是四十坪，但應該先扣除車位八坪，剩下三十二坪的房子，以市價每坪五十萬元計算，總計一千六百萬元，加上一個車位二百五十萬元，總價一千八百五十萬元才是合理價格。但是邱老闆花了二千萬元，等於多付出了一百五十萬元的購屋成本。 「房地產的計算方式其實五花八門，」東森房屋帝寶店業務李成全表示，一般民眾買房殺價，大都是總價殺法。例如，開價二千四百萬元的房子，多數人都殺二、三百萬元的整數，有時殺到屋主都不願意賣；但高桿的投資客除了會依房子坪數、車位坪數計算出市值，再分別砍房子和車位的價格，用專業去折服屋主。 北區房屋副總謝萬雄指出，車位概分為坡道平面、坡道機械、機械平面、機械機械，價格都不一樣，建議購屋民眾，還是得向仲介探詢清楚。 ■ 陷阱三 買店面被假租約誤導 投資店面是進階投資，顏忠章說，有些剛入門的店面投資客，不曉得店面投資的眉角，往往付出慘痛代價。 他舉例說，投資店面最怕遇到「假租金合約」，一流的店面投資客往往和許多知名品牌服飾或連鎖店關係良好，租給這些品牌，往往租金比較高，未來店面脫手價格還能翻兩番。不過，投資店面最怕遇到「假租金合約」。 舉例來說，台北市大安區某間三角窗店面，當初投資客以九千多萬元買進，分隔成兩間出租，其中一間小間店面，投資客賣了六千萬元；另一間較大的店面最近準備賣出，其實際合約月租二十萬元，但租賃雙方另外擬了一份「假租金合約」，合約載明租金是每月三十萬元。若以大安區店面投報率四％計算，假租金合約估算店面市價值九千萬元；但若以實際租金合約每月二十萬元計算，店面僅值六千萬元。一些初入門的店面投資客，看到高租金報酬就一古腦兒栽下去，恐會損失不少。 而且若原屋主以假合約將店面脫手，承租方每月要多付十萬元的租金，雖早於另外一份租賃合約中，載明由賣方支付到合約期滿為止，或是該店違約不租賃，賠償的兩個月押金，由原賣方承受。不過，對賺進三千萬元的賣方來說，每月支出租金十萬元不過是九牛一毛。所以買到店面的人，只能大嘆人心險惡，要將租金調回每月三十萬元，簡直難如登天。 謝萬雄表示，以台北市忠孝東路四段店面為例，忠孝復興三角窗的雄獅旅遊月租金八十五萬元，隔壁店面詩篇眼鏡行坪數比雄獅旅遊還大，租金才十萬元，所以一樓店面沒有所謂的行情價。 為避免被假租金合約矇騙，投資者要多比較商圈、人潮、面寬、租金行情等條件，才能精算出安全水位的投資價格。 徐佳馨表示，投資不動產最忌諱借錢投資，投資時不僅要精算房價、仲介服務費、銀行貸款利息成本，以及房屋移轉過戶產生的稅負都要一併計算，不然很容易賠了夫人又折兵。 買什麼屋都會有要小心的問題 中古屋--海沙屋、輻射屋、地震屋、泡水屋、凶宅、漏水、壁癌、裝潢再賣，小心瑕疵屋 預售屋--夾層違建，即報即拆、陽台外推變成室內空間，屬違建即報即拆、 交屋坪數不符、一案建商，求償無門、高額房貸成屋奴或買了貸不到款的套房 法拍屋--原屋主賴皮不搬遷或破壞屋況 商業區公告現值高，加上土地持分大恐繳高額土增稅 法拍屋沒有物的瑕疵擔保請求權，所以房子標出後，法院會在15天內發「不動產權利移轉證明書」給得標人，此後，得標人就要自負保管責任 帶有租約的法拍屋，由於《民法》第425條買賣不破租賃的規定，是不點交案例的最大宗；甚至有人製造假租約形成「占有」，要求搬家補償費。 倒楣標到被占有的房子，可能會纏訟經年 製表：北區房屋 [/hide] █作好對策 拒絕買爛屋 類型 對策 漏水、壁癌 賣方須負民法物之瑕疵擔保責任，買方可要求修復或折價 泡水屋 台北市府防災網，可查曾發生嚴重淹水區 地震屋 向當地工務局查詢，各縣市政府網站也可查詢 海沙屋 台北市政府工務局建築管理處，列有已查報的海沙屋名冊 輻射屋 可從行政院原子能委員會查詢汙染建物 凶宅 多向左鄰右舍及管理員打聽，或向管區派出所員警詢問 |
|
|
Apartment油漆工程 各種油漆工程免費估價，專業油漆諮詢， 獨特電腦調色選擇，免費勘查！ 輕鬆接案網 台灣最大的接案平台，加入免會員費，讓你輕鬆賺大錢，30秒立即快速接案，業績提升10%~40% 明日黃金屋 買屋、賣屋、租屋、出租、房東租屋刊登、並提供租屋、最專業的服務、最安全親切的交易。 |
| 1 樓住戶：黃正偉 發表時間：2013-04-09 | ||
如果您的房子,出租出售到處貼紅紙又怕被開罰單嗎?? 真的很方便..省時省力又省事屋網瀏覽人數高、搜尋使用率高... |
| 2 樓住戶：陳璇月 發表時間：2013-10-28 | ||
想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介，為你服務幫你找便宜的房屋 |