小弟對於課徵奢侈稅的一點想法.不知道是否會得到各位大大的認同
首先幾點聲明:
1. 首先小弟贊成政府打房
2. 小弟本身有房子在重陽重劃區.因此不是鍵盤手
3. 小弟的房子為自住.非投資客.
4. 小弟個人認為課徵奢侈稅後房價會先平盤或小跌然後上漲.至於何時開始漲.則依照台灣經濟,股市是否破萬點而定
OK.再來進入正題.小弟認為課徵奢侈稅後房價是漲是跌,完全操作在建商手中.而不是投資客.
無論新成屋或中古屋或兩年內新古屋.所有的定價標準將以區域內的新成屋為指標.而新成屋的定價將以市場是否活絡為準則.按照供需法則訂定價格.
首先,投資客不會買新成屋,因為買新成屋資金會被套牢至少一年.無法像現在一樣現買現賣.例如建商新屋一坪賣45萬.除非他建案完售.不然投資客想把奢侈稅轉嫁到自住買家是很難的.既然奢侈稅無法轉嫁到自住買家,當然投資客對於新成屋不會感興趣.
對於建商來說,少了投資客買新成房帶動買氣,當然價格無法像現在這樣從預售屋到完售可以價差超過10萬.因此對於新成屋開價會更審慎評估.對於建案完售困難度更高.除非建商跟投資客聯合哄抬價錢.建商給投資客的價格比對外開價少20%.再加上不是每個建商家裡都有大金礦.因此對於資金調度將更為急迫.小弟目前為止只有聽過"低價求售",還沒有聽過"漲價求售"的.
以重陽重劃區來說,當然陸X建設定價將不為所動.因為它資金充裕,且走高質感,高坪數路線.賣便宜了反而沒人要.但是合X呢?是否少了投資客後還可以把訂價訂高高呢?但又不能降低售價,因為新買的買家會抗議.因此維持平盤是課徵奢侈稅後一般建商的唯一做法.
再來說到兩年內新古屋.房價也將維持目前平盤.但有機會撿便宜.只有自住賣家或持有超過兩年的投資客會賣.因為對於自住賣家或持有超過兩年的投資客來說,兩年後的房子賣價一定比當初買價好.且不需被課奢侈稅.因此他會賣,但是卻只有自住買家會買,少了投資客這一區段的交易.因為對於自住買家來說,價格比新成屋低.且屋齡只有兩年.自住買家可以接受.但對於投資客來說買這區段的房子是不划算的.因為購入成本&持有成本太高,若持有後兩年內賣出.則奢侈稅將壓縮獲利空間.
最後是超過兩年的中古屋.價格也是只會持平.這也只有自住買家會買.投資客不會進場.因為:
1. 對於投資客來說,既然新成屋&兩年內的新古屋價格沒上揚.你想把售價調高就沒機會.因此想把奢侈稅轉嫁給買家.除非你的物件真的很好.且是唯一.不然是不會有那麼笨的買家
2. 對於自住賣家來說,既然沒有投資客進場炒作,就沒有辦法把價格拉高.再加上只剩自住買家進場,想利用奢侈稅多撈一筆,就變的不可能.
結論是:
1. 大者恆大.大建商吃掉小建商,然後壟斷價格.因此房價後來還是上漲.
2. 只剩下資本雄厚的投資客.因為他可以撐過兩年.然後賣一個好價錢.
3. 投資房地產一樣是會大賺,但是不將是全民炒房運動.因為投資房地產已經不是短期獲利的一個標的.資本不夠雄厚者將無法獲利.
4. 大家還是苦哈哈,因為房價依然沒下降.
那何時是買房好時機?小弟覺得.對於自住買家來說,只要是你負擔的起,價格可以接受.就買了.
除非你是巴菲特,神機妙算到房地產最低點.但提醒一點,巴菲特也是有失算的時候.
而對於投資客,小弟想說:還是收手吧.人不要那麼自私.你賺的爽歪歪.然後守本分的人一輩子買不起一間房. 大家都有自己的房子住不是很好嗎?
|
