房地合今|改 抓大放小 預售豪宅最傷

房地合一稅改 預習GO!

房價高漲，民怨四起，政府忙打房，也被各界批評聲浪打得滿頭包，房地合一、實價課稅制度研議中，是否真能「拔最多的鵝毛，最少的鵝叫」，外界都等著看。

採訪╱鄭婷方

【鄭婷方╱台北報導】財政部正在研擬稅賦改革，規劃房地合一、實價課稅新制，預計年底前將送交行政院，明年送立法院審查，最快可望2016年上路。放眼世 界各國稅制，類似資本利得稅的房地合一制度早已是趨勢，但要如何制定才能符合國內房市現況，政府頭痛，各界專家也有話說。

財政部長張盛和主導房地合一草案，規劃將房產交易利得與薪資、股利等綜合所得分開計稅，但仍合併報稅，由於分開計將依照交易利得高低分級課稅，稅率最高可 能達45%，雖未定案，但對市場來說，「拔鵝毛」課稅政策已有相當震撼力。專家直言，適逢年底選舉，加上升息、QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）退場等因素，都須審慎考量。

年底9合1選舉在即，政府想端出打房牛肉拼改革，但打房牽一髮動全身，淡江大學產業與經濟學系副教授莊孟翰表示，打房一次下太重手，對金融業勢必造成影響，但他也向政府喊話，即使有諸多考量，也不要再舉棋不定，因為海外投資盛行，資金可能繼續外流。

目前房地合一政策草案也提出排富條款，傾向1戶自住滿5年，且總價為3000萬元以下者可免稅，然而，離開房價最高的雙北市，達到總價3000萬元門檻的 房屋相對少。房市改革行動聯盟召集人彭建文質疑，增加稅收是房地合一制的重點，但這個總價門檻，讓大部分的人都不會被課到稅，稅收增加幅度有限。

政 策未明，市場觀望，相對讓成交量萎縮，彭建文認為，不只量縮，目前房價也沒有再上升的力量，政策遲未定案，形同測驗市場反應，「但業界肯定不愛這樣的態 度，因為民眾都在觀望不買賣。」此外，彭建文提到，稅改勿政府各部會各做各的，對人民來說，「就像在挖馬路擾民，每個部會都挖1次，在搞什麼？」

台北市的房價居於全台之冠，創意家行銷總經理何志正認為，台北市高房價主要的問題是房市供給量太少，加上大約有3分之1的建商，手上缺乏土地資源可以蓋房子，所以鳥籠建案愈來愈多，供不應求之下，未來房地合一上路，對台北市房價的影響程度應該不大。

雙 北之外，台中市的7期重劃區、高雄市美術館周邊，豪宅林立，也是打房重點區。台中市代銷公會理事長謝坤成表示，站在業界立場，同意政府抑制房價，有收入就 要課稅，政府的稅制健全是重要原則，但希望政府能一次將稅制妥善改革，不斷改來改去，讓民眾無所適從，拿出有效率的作為。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示，房地合一對大坪數豪宅影響較明顯，自住需求沒差，「基本上，成屋豪宅還是個案表現，而預售案豪宅大部分投資客偏多，房市應變期較長，成交量影響較大。」

戴嘉聖補充，雖然房地合一制度未塵埃落定，但預估屆時正式立法後，狀況會類似當初奢侈稅剛進場時，雖引起很大的爭議，「但民眾和業者到最後也是不得不接受。」至於房地合一課稅是否能真正達到抑制炒房的效果，就有待時間驗證了。

課稅方式

．將房產交易利得與薪資、股利等綜合所得分開計稅，但合併報稅

．分開計稅的稅率會依交易利得高低分級課稅，稅率最高可能達45%，仍討論中

．個人及法人處分資產的資本利得實價課稅，處分定義包括出售、交換、贈與，實際獲利須實價課稅

減徵配套

．名下持有1戶以上房屋，若持有10~20年以上，持有愈久減徵率愈高，可能達8~9成

免稅優惠

．名下僅有1戶自用住宅者，持有時間達5年以上出售，適用免稅

排富條款

．房屋總價逾3000萬元、大坪數住宅，即使僅持有1戶，也不符合免稅資格

目前進度

．財政部規劃中，年底前將課稅方案送交行政院，最快2016年上路，屆時奢侈稅將退場

資料來源：《蘋果》採訪整理

時間╱內容

9/2

財政部長張盛和召開媒體中秋茶敘，年底前將提出房地合一稅改方參考南韓等國制度，規劃維持自用住宅的重購退稅優惠，採累進課稅，力求「拔最多的鵝毛，最少的鵝叫」

9/15

財政部長張盛和表示，已向江揆報告過房地合一主要方向，細節評估中，最快年底定案，預計明年提出方案送立法院修法

10/1

財政部長張盛和提出，未來願提撥20%稅收作為社會住宅基金，但金額暫無法預估，希望房市軟著陸，價格勿下降太快，但消除炒房預期心理

10/5

內政部研議運用房地合一課稅的部分稅收，擴大協助地方政府興建社會住宅與租金補貼

10/7

總統馬英九主持中山會報，指出財政部將盡快提出房地合一、實價課稅方案，計劃下次會期可送立法院審查

建議政府修正《憲法》第143條，把土地增值稅廢除，統一改為資本利得稅，不會前後矛盾、東改西改，免稅項目又太多，被外界質疑稅改玩假的。

稅制改革不只是財政部的事，內政部也要參與，溝通不動產交易所得稅、土增稅重疊的部分，應協調中央與地方稅收，希望行政院能出面統合各部會，才能事半功倍。

房地合一制度研擬房屋總價3000萬元以上的排富條款，對台中房市基本上影響不大，就算是7期的豪宅，真正地段好的產品，也沒幾個人要賣。

如果老百姓買了幾間房是要自住，卻因為有些人炒高房價，房價從一般房屋變「豪宅」而被課稅，感覺受到懲罰，我認為房屋的轉手次數也要列入課稅依據。