房地合中W路 影響族群

房地合一交易量上升是共識

這幾天整理一下各界對房地合一的看法，對量的部分大概頗有共識，多數業者認為在利空出盡後，成交量將會增加，主要是過去觀望想要進場的剛性需求，願意在這段期間進場，加上節稅規劃引動的檯面下交易，多少會反映在交易量上，造成量的提升。

對價的部分倒是莫衷一是，有人喊漲，有人喊跌，筆者傾向後者，立論基礎除了是多數區域已經漲到頂，賣方不降價，買方不買單之外；銀行端大概也預期到正式上路後將會出現的賣壓，已經悄悄調整放款腳步，更是價格無力上攻的重要因素。

房地合一有利的3類型

若不問漲跌，把價格放一邊，純粹去討論房地合一政策後會發現，最開心的應該是3種族群。

第1類：是在2016年1月1日上路前持有不動產的所有權人，由於房地合一具日出條款，大多數的屋主都不會適用房地合一，而是適用舊制。

第2類：則是在2016年1月1日上路後，還沒有滿2年的不動產所有權人，這是因為奢侈稅在房地合一上路後同步落日，相較於過去的不論賺或賠都按照售價課徵10~15%比起來，針對獲利的35~45%實在愉快不少，各界預估在上路後應該會出現一波拋售潮就由此而來。

第3類：則是未來大換小的自用買方，由於過去重購退稅只能小換大，但新制只要換屋並且滿足條件，就可以適用重購退稅，對於空巢想要換屋的民眾，其實幫助不少。

房地合一苦哈哈的3類型

不過，有開心自然就有人不愉快，未來房地合一上路後，只要是適用新制的持有者，會有3種族群灰頭土臉。

第1種：灰頭土臉的，就是房地比重中土地占比較高的族群，這些族群受惠於過去房地比的折扣，申報所得直接打折，但未來房地合一獲利全部算進去，繳起稅來超有感。

第2種：是非自用2年以上投資人，雖然前2年得就獲利繳交35~45%的稅，但比起奢侈稅是輕得多，可是在2年以上持有者得針對資本利得繳10~20%的稅，除非賠錢，不然稅金多比舊制重，可說是一大受災戶。

第3種：受災戶，莫過於外國人或外國法人，過去只要繳交20%的稅就可以說掰掰，但新制之下，稅率就是利得的35~45%，怎麼說都比過去重得多，下手前自然要費思量。

無論如何，房地合一就這麼塵埃落定了，表面上雖然是稅制改革，實質上會是一個購買不動產邏輯的顛覆，對於未來也無需太悲觀，畢竟鈔票終究會替自己找生路。