實價會騙人？實價查詢大陷阱

撰文／古念杰　編輯／吳苡辰　圖片／古念杰　

實價登錄網上線已屆滿兩年，但隱藏許多陷阱與迷思不得不小心。

內政部2012年10月16日開放實價查詢，至今年10月正好屆滿2周年，累計的實價資訊超過88萬筆，資訊雖多，但卻有許多隱藏陷阱與迷思，購屋族容易錯誤解讀，本期《好宅週報》帶你一一破解。

實價查詢常見5大陷阱

陷阱1：車位未拆算，單價被拉低

車位價格往往比房價低，直接將總價除以總坪數，單價將低於行情，以台北市信義區豪宅「領袖」為例，實價登錄網站公告單價每坪130萬元，但扣除車位 後重新拆算，房屋每坪164萬元，每坪差了34萬元，價差達26%。中信房屋副總經理劉天仁強調：「把停車位拉出，單獨計算房價，是解讀前的基本功」。



建議：先利用實價登錄裡單獨查詢區域車位價格的功能，查出區域車位行情，或是向當地房仲業者打聽後，將實價網上的總價扣除車位價格，再除以建物坪數，才是真的房屋單價：（總價－車位價）／（總面積－車位面積）＝房屋單價。



以台北市南港區某含車位的大樓為例：

實價登錄網站顯示資料為，總價2080萬元、坪數37.64坪、單價55.3萬元

套用上述公式，拆算車位後每坪為66.67萬元，價差達11.41萬元



步驟1：點選交易明細，得知車位類型為坡道平面、面積為10.19坪

步驟2：單獨查詢實價登錄網裡的車位實價，參考同區裡類型相同、坪數相當的車位實價，南港區坡道平面車位行情約250萬

步驟3：套用上述公式（2080萬元－250萬元）／（37.64坪－10.19坪）＝66.67萬元／坪

實價網上停車位拆算與否，攸關房屋單價。

陷阱2：新成屋實價不具參考性？！

按照目前規定，預售屋在仍未完銷前可以不用登錄，換句話說就是：在完工、領取使用執照並申辦建物所有權第一次登記後才需登錄上網，揭露價格。以盧先 生為例，在2年前用30萬買了新婚要用的預售屋，現在屋子完工進行交屋後，王小姐拿著實價網上的30萬元議價，想買進該社區，有可能嗎？



台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，以當初預售的契約價進行登錄，經過2、3年的興建、交屋時間，房價早有差異，若不知情的民眾以過去的價格來衡量現在的行情，買賣雙方就會陷入極大的認知失衡。



建議：如果在實價網上看到一整批剛交屋的新成屋社區價格資訊，即可推測可能為剛交屋社區，目前的真實成交行情建議多方打聽。

實價登錄網上的新成屋價格可能是預售價格，參考時應留意。

陷阱3：去頭去尾，並非案件全都露

站在成交第一線的房仲常常遇到一個問題，就是明明之前成交了一件創區域新高的物件，實價登錄上怎麼都找不到？



地政士公會全聯會名譽 理事長王進祥說，每年近40萬件的「買賣」移轉登記中，縣市政府會先將最高價與最低價的各5%予以剔除，再將相關案件中「異於行情」的物件去除，使得揭露 率僅有90%上下，儘管相關單位指出是要為民眾把關，但選擇性的公布還是操弄了市場，使得部分房價仍不透明。



建議：使用實價網行情時，要知道資料仍以一般多數人的交易型態為主，若想查詢特殊物件行情，如豪宅，要有資料不充足或僅供參考的心理準備。

陷阱4：親友交易、特殊狀況失真

由於實價登錄資訊上常有一些特殊交易、親友交易等，如如頂樓加蓋、媽媽賣給兒子的情況等，使得查詢到的價格可能偏高或偏低，而且這些特殊案件在頁面的第一頁並不會顯示，建議如果見及不合乎常理的交易價，應該去點開詳細頁面探究原因。



建議：首先可以把詳細頁面點開，有些物件會有備註欄解釋偏離市場行情原因，若無備註，建議可以去鄰近房仲店詢問緣由。

陷阱5：租屋實價總偏高！不能當真

按實價登錄規定，房屋租賃市場若委由仲介成交案件，一律得強制申報租案成交行情，但是許多房東擔心租金實價登錄後，將被政府課稅，因此除商用辦公室、高級住宅外，多數的一般租屋案並未登錄，導致實價網上的租金實價，筆數過少，且往往高於行情許多。



建議：應該輔以民間版的出租網，如591租屋網，台灣租屋網等網站來對照區域的租金行情，會有較貼近市場的資訊。

實價網上租屋行情僅代表部分情況，應輔以民間版出租網來參考。圖為台灣租屋網