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地王聯手高雄地皮年漲近兩成 |
| 房東：張先生 發表時間：2013-01-18 |
二○一二年十二月二十六日，義聯集團旗下燁興公司公告出售鄰近高雄捷運凹子底站土地，成交金額七十六億三千萬元，創當年度高雄市單筆土地最大交易金額。 南台灣總督林義守賣地節稅，還讓股價漲停 二○一二年來，高雄市土地交易金額約三百億元，超過五成交易金額，由有「南台灣總督」之稱的義聯集團董事長林義守，與高雄地王之稱的京城建設董事長蔡天贊，兩位重量級人物創造出來。他們一出手，讓高雄市二○一二年的地價上漲近兩成，並為房價上漲留下伏筆。 林義守以擅長買地、養地著稱；譬如位在高雄市觀音山土地，一養就是二十年，如今變成義大世界，保守估計，光是土地部分的獲利高達二十九倍，是他得意的傑作之一。因此，當林義守旗下的燁興出售土地，立即引起高雄房地產業者討論。 燁興選在此時出售土地，是因這塊土地在二○○九年二月完成重劃登記，依照高雄市政府規定，若未能在二○一三年二月前提出建照申請，須依照程序檢討恢復原土地使用分區，重劃享有的優惠也會一併取消。在稅率與優惠考量，林義守決定，先把燁興名下的土地，出售給百分之百轉投資的義大華都、義大華悅兩家子公司。這筆左手賣給右手的交易案，依照會計處理原則，無法立即認列四十九億六千萬元的土地處分利益，必須等到出售給非關係企業，才能認列，到嘴的肥肉才能吞下肚。 這筆土地換算起來，每坪成交價一百四十萬元，不動產鑑價公司鑑價的金額高於成交價約七％。「目前附近的行情約一百三十萬元，」對高雄地區土地價格瞭如指掌的遠來建設開發總經理顏子傑說。 姑且不論成交價是否貼近市價，至少這筆交易帶來兩個意義。一是土地出現成交紀錄，可做為向銀行貸款的基礎；二是可帶動林義守個人持有附近土地的價值。尤其是，這塊土地的增值稅可以重劃費扣抵，加上重劃時的捐地優惠，使得原本要繳兩億多元的土地增值稅，最後只須付兩千餘萬元。 只要繳交少少的稅捐，換來的好處還不止於此。燁興股價因為這個訊息，連飆兩支停板，前後算起來，股價漲了一八％，同集團企業、持有燁興股票五四．二％的燁輝，股價也漲了八．一％。甚至意外拉高隔鄰的中鴻鋼鐵身價，中鴻的土地占地五千五百餘坪，潛在出售利益五十億元，相當於每股盈餘三．四八元。 單一大戶蔡天贊兩次賣地，墊高五成價格 若說林義守創造了二○一二年高雄市單筆土地最高成交金額，京城建設與蔡天贊個人，就是單一大戶，買賣土地的金額超過百億元；光是高雄美術館區附近，土地成交金額就高達八十八億六千九百萬元，是蔡天贊二○一二年主力操盤地區。 從蔡天贊買賣土地過程中，可以看出他操作土地價格的高超手法。以美術館附近土地為例，二月份，他以高於賣方永信建設買進的一．六六倍價格，以每坪七十八萬元，買回當年高興昌不願意賣給他的土地。 緊接著，他在八月份，把私人持有二千四百餘坪土地，以每坪二百三十萬元天價出售給興富發建設，加上獎勵條例可建築容積增加，換算起來每坪成交價一百一十六萬七千元，一口氣把當地的地價，往上墊高約五成。 九月份，蔡天贊出售京城建設名下，在美術館周邊土地，每坪約一百二十萬元。兩次出售土地，讓價格拉高五成，這種狠準的操作手法，只有土地庫存多的蔡天贊才有能力。 後續效應土地漲多，將再墊高房價 在這兩位重量級人物買賣土地時，旁邊的配角也頗具分量，如興富發建設、永信建設。最讓人眼睛一亮的，莫過於高興昌在十二月二十一日出售美術館周邊一千坪土地，給國內廢棄物回收大王、可寧衛公司董事長楊慶祥。 楊慶祥在三十歲之前，靠著買賣房地產賺進數千萬元，在廢棄物回收領域把事業推向顛峰，如今公司股票掛牌、身價超過百億元，讓他動起重返營建業念頭。 「高雄土地價格與台北相比，有補漲空間，」戴德梁行董事總經理顏炳立說，「美術館區域或是燁興出售的土地價格上來，導致建築成本提高，為房價提供支撐。」 在國內壽險業者到高雄獵地，中資的中遠集團投資高雄港、日月光等企業到高雄設廠，帶動高雄就業機會，有機會創造出住房需求。而土地價格拉高，就是墊高房價的方式。 林義守與蔡天贊，雖然同在高雄卻王不見王，這一次，他們難得隔空合作炒熱高雄土地，更難得的是，隱身的大咖也逐漸躍上檯面，看來高雄的土地交易還會繼續熱烘烘。 |
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| 1 樓住戶：亦翠 發表時間：2013-04-09 | ||
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