漏水問題（論物之瑕疵擔保與不完全給付）

房東：邱小姐
發表時間：2013-11-12

 

小明與小芳結婚多年，在外租屋也有好一段時間，想說趁著政府的購屋優惠利率政策，希望能一圓購屋的夢想！於是便積極走訪多家房屋仲介公司，近日終於透過「XX房屋仲介公司」的營業員小蔡，找到一個價格、地點均不錯的房子。

當初看屋時，因屋主小楊重新粉刷油漆，屋內煥然一新，夫妻倆煞是滿意。可是沒想到搬進去住了一段日子，才發現天花板及臨路的牆壁，在下雨後竟然出現滲漏水及油漆脫落的現象。加上最近連續幾個颱風，漏水的情況更形嚴重！

於是，小明便請小蔡幫忙，協調屋主小楊出面處理此事，豈知，小楊竟回應「當初是現況交屋，故其不負責」……

解析：

中古屋因年久失修，所以多少都有漏水問題，尤其屋齡十五年以上的房子，因漏水比例太高，風險太大，故一般房屋仲介公司是拒絕為其承作「漏水保固」的！一般而言，透過房屋仲介公司所購買的房子，若房屋仲介公司本身有提供漏水保固服務，或經購屋人要求付費簽立漏水保固契約，當嗣後發現所購買的房屋確實有漏水問題存在時，房屋仲介公司多半會負責為購屋人處理。否則，在無漏水保固下發生類似本案之狀況時，購屋人僅能向屋主請求！房屋仲介公司此時多半僅居於協助協調的立場而已！

本案例小明與「XX房屋仲介公司」並無前述之漏水保固存在，故小明此時可依民法相關規定視情況主張「物之瑕疵擔保」或「不完全給付」之相關權利，說明如下：

一、物之瑕疵擔保

所謂「物之瑕疵擔保」係指物之出賣人，需從買賣標的物本身之瑕疵，負無過失之瑕疵擔保責任。換句話說，若購屋人購屋後發現該屋本身有物之瑕疵時，於符合以下要件之情況下，即可請求屋主依物之瑕疵擔保的相關規定予以負責。

物之瑕疵擔保的要件如下：

（一）需物之瑕疵於危險移轉時已存在：即該瑕疵須於房屋過戶前已存在。（民法第三百五十四條參照）

（二）需買受人為善意並無重大過失：即該瑕疵需購屋人於購屋前非因故意或重大過失而不知（民法第三百五十五條參照）

（三）買受人須於除斥期間內主張：原則上，買受人受領買賣標的物後，應按物之性質，依通常程序儘速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應立即通知出賣人（民法第三百五十六條參照）。惟如本案例之房屋漏水瑕疵，購屋人通常於交屋後不易發現其瑕疵，一般需居住一段時間後始能得知。但為避免買賣雙方法律關係久懸未決，故依民法第三百六十五條之規定，購屋人應於得知瑕疵後六個月或自房屋之交屋時起五年，向出賣人主張權利，否則將因時效經過而喪失權利。

若符合以上之要件，則購屋人自得依民法第三百五十九條、第三百六十條之規定解除契約，或請求屋主減少價金，甚至請求損害賠償。

二、不完全給付

此外，本案例若因出賣人小楊當初簽約前故意不於房屋現況說明書填寫房屋漏水問題或故意不告知瑕疵時，則因此時係可歸責於出賣人之事由致債務不能完全履行，故依民法第二百二十七條之規定，購屋人小明亦可請求出賣人小楊修補該漏水之瑕疵。

至於房屋仲介公司在本案例中，除非其營業員小蔡當初亦與出賣人小楊共同欺瞞購屋人，否則其於法律上並無任何義務可言，此時小明僅可請求其為雙方溝通協調，以為其爭取最大之利益。

參考法條：民法

第二百二十七條(不完全給付)

因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

第三百五十四條(物之瑕疵擔保責任與效果)

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

第三百五十五條(物之瑕疵擔保責任之免除)

買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

第三百五十六條(買受人之檢查通知義務)

買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買收人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

第三百五十九條(物之瑕疵擔保效力(一) ─ 解約或減少價金)

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

第三百六十條(物之瑕疵擔保效力(二) ─ 請求不履行之損害賠償)

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

第三百六十五條

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。