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購買低自備款房屋市場的好康管道之�

房東：小惠
發表時間：2011-02-21

購買低自備款建案，確實是進入自有房屋市場的『好康』管道之一。以下幾點是您不可不知的：

(1)房價高低

各項條件相同的二個建案，擁有低自備款訴求者，房屋單價必然較高；畢竟建商也需要承擔較大的風險與孳息，將這些多出來的成本反應在房價上，單價自然要比無此訴求的建案來得高。

其實，低自備款充其量只是降低購屋門檻，並不等於降低房屋總價。而廣告中常見的廣告價、廣告自備款╳╳萬起，通常都是以社區內規劃坪數最小、格局最差的戶別為廣告戶，實際上需準備的自備款，仍有可能大於廣告所言的數字。

(2)地段挑選與購買時機

忽略了地段的挑選，以及進場購買的時機。購屋首重地段，但是位處好的地段之房屋，而忽略了包括交通、生活機能等各項地段條件的評估，導致所買的房屋，失去了房地產最重要的抗跌增值能力，許多不曾有過購屋經驗的房市新鮮人，在購屋時最常遇到的困境，就是在房價達到高點時出手購買，不但壓縮了日後的增值空間，當大環境房價下跌時，更需面對較大的賠售風險。

(3)付款能力

失去冷靜判斷的能力，而忽略了日後還款的能力。因為低自備款的背後，是相對沉重的高比例貸款還款壓力；如果付款能力不及高額貸款的還款壓力，長達數十年的還款過程，實在辛苦；尤其在貸款付不出來之際，可能慘遭銀行斷頭，所有心血毀於一旦，豈不可惜？

(4)跌價風險高

除了高成數的貸款壓力外，利率高低也會影響還款總金額多寡。特別是近年國際主要經濟體與我國央行升息動作頻頻.當經濟及房市景氣降溫，導致購買的物件在市場上的價值，低於當初高成數貸款核撥的金額時，因為銀行設定抵押的不動產價值，低於實際放款出去的金額，導致銀行風險大增，為了降低或分攤風險，可能採取積極作為，進而要求提高每月攤還金額或縮短攤還年限等，造成貸款戶困擾。

(5)議價空間縮水

購屋必備的議價絕招，卻往往在遇到低自備建案時，英雄無用武之地，無法派上用場。銷售現場只要以『已有低自備優惠』為由，即可婉拒消費者議價，堅持不二價銷售；即便可容議價，可想而知，議價空間也不可能太大。

(6)社區管理

社區管理的素質不良。而社區管理素質不佳此一問題，其實也是低自備建案在交屋後，經常發生的問題。當經濟能力水準參差不齊的住戶，同住在一個社區內時，難免會有住戶繳不出管理費來；但是當越多的住戶無法按時繳納管理費時，社區管理委員會運作的經費不足，各項管理措施處處受經費侷限，自然無法維持社區內良好的管理品質，居家意外也就隱藏在此。

(7)轉手率高低

通常首購族會採取『以小換大』、『由遠換近』的做法，也就是將原有較小坪數的房屋出售，再以售屋所得換購較大坪數住宅。此時，舊有房屋能否順利出脫，就會關係到能否順利換屋。

忽略了決定未來轉手順利與否的地段、規劃、管理等條件，日後在轉手上可能不易順利出脫。

仔細評估善用優勢

其實，低自備款訴求建案並非不好，也不全然盡是缺點；事實上，低自備建案最大的優勢，就在於降低消費者購買的門檻，對於有意購屋、資金又不足的消費者而言，不失為值得列入考慮購買的標的。至於針對一般的購屋族群，擁有低自備訴求的建案，到底值不值得購買？唯一的正確解答，依然是『視消費者自身需求與能力而定』。畢竟，低自備訴求與好地段、好規劃兼具的個案也不是沒有，端視消費者的經濟能力，房價合理與否，以及對理想房屋的需求條件；只要能在三者之間取得平衡點，就是最理想的。

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