看穿房仲 大祕技

祕招3

跟店東或店長建立關係

一般進到房仲店頭之後，除非指名某經紀人為你服務，否則是由值班人員負責接待，準客戶無法事先選擇業務員。陳偉文建議，除了「分配」給你的業務員之外，最好也要跟店裡的主管或老闆換張名片；如果是加盟店，通常俗稱的「店東」就是老闆，如果是直屬總部的直營店，就可以找「店長」。

直營店的人員通常每隔一段時間會調動，有的升遷到總部，有的則是調店，而加盟店的人員也會有跳槽，甚至整間店換老闆、換招牌「轉換品牌」的情況。為了對自己的交易安全多一層保障，也為了預防業務員跳槽或調店後，要重新建立關係，記得跟主管及老闆建立多一層的關係。

陳偉文以自己為例，之前委託某經紀人找到一間投資標的，後來轉手還是委託同一名經紀人售出；不過之後該經紀人跳槽換了品牌，離開原來的商圈，不過就因為他認識該店的老闆，因此還是維持暢通的資訊管道。

祕招4

掌握8%的好康價格帶

在房仲業耕耘了20年的李同榮指出，國內房仲經紀制度未再細分為「買方代理」和「賣方代理」，也就是說，同一位業務員是同時代理買方和賣方，賣方的開價和買方的出價，都掌握在同一位業務員手裡；而且在簽約成交前，買賣雙方通常是見不到面的，很容易形成讓業務員賺取惡意「價差」的空間。

不過，目前有品牌的業者，在這方面自我約束的能力較以往提升不少，李同榮建議準客戶，自己要先多方蒐集成交行情，就可以避免被賺取價差的機會。

他提供一個經驗值「8%」做為參考。意思是，通常低於市價相當程度的物件，業務員會先pass給名單上的投資客，自住客一般不容易得到這類訊息，但若能買到低於市價8%的房子，也算是相當不錯的價格。

祕招5

買方市場的房仲讓價手段

由於現在是買方市場，為了提升成交量與成交速度，有些店頭開始調低服務費的收取比例，例如由2%調低為1%，甚至在特殊情況下，連服務費、代書費都成為促成簽約的讓價手段。

陳偉文說，他就曾經陪朋友去某房仲品牌談案子，賣方一直堅持850萬元的價格，但買方希望能再議價，為了促成簽約，仲介主動表示不向買方收取成交價2%的服務費，甚至連將近1萬元的代書費都願意幫買方出。不過買方也很堅持出價，最後賣方提出一個要求，合約上的成交價要寫850萬元，但賣方當場拿出15萬元退給買方，讓陳偉文大開眼界。

原來，賣方是一位太太，出門簽約前老公要求房子一定要賣到850萬元以上，否則不能賣，為取得平衡，只好使用這樣的方法。

與房仲打交道必問的8個問題

˙問題1 直營還是加盟

主要防範點：若有糾紛，直營店可找總公司負責，加盟店則是找該店的店東負責，總部沒有直接責任

˙問題2 針對賣方的回報動作為何

主要防範點：房仲有時會利用「冷凍」伎倆，回殺屋主價格；應先詢問業務員多久回報一次、回報內容

˙問題3 普專還是高專

主要防範點：薪獎制度影響作業方式，普專多訴求公司品牌及標準作業流程，高專業務員的作業模式或有差異

˙問題4 合約是否可以帶回審閱

主要防範點：消費者有3天以上的「契約攜回審閱權」，不一定要當場簽約

˙問題5 買方出價方式有哪些

主要防範點：除了付出委託價約1%作為斡旋金，亦可以內政部版要約書出價

˙問題6 確認物件的權狀範圍

主要防範點：確認所謂「使用面積」與權狀面積究竟有哪些差異？而土地及建物的權狀範圍則要再三確認

˙問題7 房仲的服務內容、服務費收取金額及方式

主要防範點：事先談妥服務費的金額，不要等到成交再砍價

˙問題8 問清是否還有其他費用，若有須註明在合約上

主要防範點：買方需另支付契稅，有時會有水電費、管理費等項目，不要等到成交才知道有其他費用

專家教撇步